Travaux votés avant le compromis : qui paie ?

Trois dates doivent être séparées : le vote des travaux en assemblée générale, la signature du compromis et la date d’exigibilité de chaque appel de fonds. La signature de l’acte authentique, qui marque habituellement la vente et le changement de propriétaire, complète cette chronologie. Confondre ces dates peut conduire un acquéreur à sous-estimer plusieurs milliers d’euros.

Distinguer des travaux évoqués, votés, appelés et payés

Le mot « travaux » recouvre plusieurs niveaux d’engagement. Avant d’attribuer un montant à l’acquéreur ou au vendeur, rattachez chaque poste à un document et à un statut précis.

Le PPT et son projet décrivent un horizon de dix ans. Ils servent à repérer des travaux nécessaires ou utiles, mais un poste inscrit dans ce document n’est pas automatiquement une dépense déjà votée. Il faut retrouver la décision d’assemblée générale correspondante.

La date d’exigibilité compte plus que la date du vote

L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 distingue les provisions du budget prévisionnel des dépenses qui n’y sont pas comprises. Pour ces dépenses hors budget, dont relèvent notamment certains travaux d’amélioration ou travaux autres que de maintenance, le paiement incombe à celui qui est copropriétaire au moment où la provision est exigible.

En pratique, l’assemblée générale vote le montant et peut fixer un calendrier d’appels. Le travail peut ne pas avoir commencé lorsque le paiement devient exigible. Inversement, un chantier visible ne permet pas de savoir si tous les appels ont déjà été réglés. La fiche de Service Public sur les charges l’année de la vente confirme cette lecture appel par appel.

Le compromis peut changer la charge finale, pas la demande du syndic

Le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir que le vendeur supportera tous les travaux votés avant le compromis, y compris les appels exigibles après la vente. Ils peuvent aussi retenir une autre date de partage. Cette répartition doit être lue dans votre propre avant-contrat et reprise de manière cohérente dans l’acte authentique.

L’article 6-3 du même décret précise qu’une convention contraire à la règle légale ne produit d’effet qu’entre les parties. Autrement dit, si un appel devient exigible après la vente, le syndic peut le demander à l’acquéreur, même si le compromis met finalement cette somme à la charge du vendeur. La clause doit donc aussi prévoir clairement comment le montant sera réglé entre eux.

La régularisation des charges suit une autre chronologie

Le solde annuel des charges est porté au crédit ou au débit de la personne copropriétaire au moment où l’assemblée générale approuve les comptes. L’acte peut organiser une autre répartition entre le vendeur et l’acquéreur, comme pour les appels de fonds. Vérifiez donc séparément les travaux hors budget et la future régularisation des charges courantes.

Exemple : trois appels autour de la vente

L’assemblée générale vote avant le compromis un ravalement. La quote-part du lot est de 9 000 €, appelée en trois fois. Le compromis est signé le 5 juin et l’acte authentique le 2 septembre.

Ce tableau applique la règle vis-à-vis du syndic. Si le compromis stipule que les travaux votés avant sa signature restent entièrement à la charge du vendeur, les parties doivent aussi organiser le sort des 3 000 € de novembre. Faites confirmer le calcul et son mode de règlement par le notaire avant la signature.

Les documents qui permettent de calculer votre exposition

Une mention telle que « ravalement voté » ne suffit pas. Pour reconstituer le coût restant, il faut rapprocher plusieurs pièces. Notre guide sur les documents à vérifier avant l’achat d’un appartement explique comment les lire ensemble.

• Le procès-verbal d’assemblée générale : résolution adoptée, montant voté, clé de répartition et calendrier prévu.
• Les appels de fonds : montant attribué au lot, date d’exigibilité et sommes déjà réglées.
• Le compromis : date charnière choisie par les parties, périmètre des travaux et traitement des appels postérieurs à la vente.
• L’état daté : provisions déjà exigibles et provisions hors budget qui ne le sont pas encore.
• Les derniers procès-verbaux et le plan pluriannuel : autres travaux à l’étude, reportés ou susceptibles d’être votés.

L’état daté est établi par le syndic et transmis au notaire avant la vente. Il distingue notamment les provisions exigibles du vendeur et les provisions non encore exigibles qui seront à la charge de l’acquéreur, comme l’explique la fiche officielle sur l’état daté. Il reste indicatif jusqu’à l’arrêté des comptes. Il doit donc être rapproché du procès-verbal et de la clause contractuelle.

Et le fonds travaux déjà constitué ?

Les cotisations versées au fonds travaux ne sont pas remboursées au vendeur par le syndicat lors de la vente. Ce point est distinct des appels propres au chantier voté. Il faut vérifier si l’assemblée a décidé d’affecter une partie du fonds au financement des travaux et quel solde reste à appeler.

Et si une assemblée se tient entre le compromis et la vente ?

Ne transposez pas automatiquement la réponse donnée pour des travaux votés avant le compromis. Lisez la clause consacrée aux assemblées organisées pendant cette période : transmission de la convocation, pouvoir de vote, décisions concernées et répartition de leur coût. Demandez au notaire de clarifier toute formulation qui ne permet pas de relier une résolution à un payeur.

La checklist avant de signer le compromis

1. Identifiez chaque résolution de travaux adoptée et le lot concerné.
2. Relevez votre quote-part, le montant total et les éventuels honoraires associés.
3. Listez les dates d’exigibilité passées et futures, pas seulement les dates d’envoi.
4. Demandez la preuve des appels déjà réglés par le vendeur.
5. Comparez le calendrier avec la date prévue de l’acte authentique.
6. Faites désigner sans ambiguïté la partie qui supporte chaque somme.
7. Vérifiez le mécanisme prévu si le syndic appelle l’autre partie.
8. Actualisez le calcul avant l’acte à partir de l’état daté.

Questions fréquentes

Le vendeur doit-il payer tous les travaux votés avant le compromis ?

Pas automatiquement vis-à-vis du syndic. Il paie les appels exigibles tant qu’il est copropriétaire. Une clause peut toutefois mettre à sa charge finale tous les travaux votés avant le compromis. Il faut lire l’avant-contrat, puis vérifier sa reprise dans l’acte.

L’acquéreur peut-il recevoir un appel pour des travaux votés avant son achat ?

Oui. Si l’appel devient exigible après la vente, le syndic peut le réclamer au nouveau copropriétaire. La répartition contractuelle avec le vendeur se traite séparément.

Des travaux refusés ou reportés doivent-ils entrer dans le calcul ?

Ils ne constituent pas encore un appel de fonds certain. Ils restent toutefois un coût futur possible. Conservez-les dans une estimation séparée, avec leur devis, leur niveau de maturité et la date du prochain vote.

Un poste du plan pluriannuel est-il déjà à payer ?

Pas nécessairement. Le plan organise les travaux envisagés sur dix ans. Recherchez dans les procès-verbaux une résolution adoptée, puis son montant, sa clé de répartition et ses dates d’exigibilité. Sans ce vote, conservez le poste parmi les coûts possibles à clarifier. Consultez aussi notre guide pour lire le plan pluriannuel de travaux avant d’acheter.

Ce guide présente les règles générales applicables à une vente en copropriété. Il ne remplace pas l’analyse de votre compromis, de vos appels de fonds et de votre situation par un notaire.